새로운 보금자리로 이사를 준비할 때, 설레는 마음도 잠시, 기존에 남아있는 주택담보대출 때문에 머리가 복잡해지시나요? “이 대출, 그냥 두고 이사 갈 수는 없나?”, “새로 집을 사려면 대출을 또 받아야 하는데, 절차가 너무 까다로운 거 아니야?” 와 같은 고민, 이사를 계획해 본 분이라면 누구나 한 번쯤은 해보셨을 겁니다. 특히 복잡한 금융 용어와 계속 바뀌는 부동산 정책 때문에 어디서부터 어떻게 알아봐야 할지 막막하게 느끼는 경우가 많습니다. 하지만 걱정하지 마세요. 여러분의 고민을 시원하게 해결해 드릴 두 가지 핵심 방법을 지금부터 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
이사할 때 기존 주택담보대출 해결하는 핵심 3줄 요약
- 기존 주택을 매도하고 대출금을 모두 갚은 후, 새로 이사 갈 집에 신규 주택담보대출을 받는 것이 가장 일반적인 방법입니다.
- 기존 대출의 금리 조건이 현재보다 유리하다면, 매수자와 은행의 동의를 얻어 대출을 그대로 넘겨주는 ‘채무 인수’ 방식을 고려해 볼 수 있습니다.
- 최근에는 온라인 대환대출 플랫폼을 통해 여러 금융사의 상품을 비교하고 더 낮은 금리로 갈아타는 ‘대환대출’이 이사 시 이자 부담을 줄이는 좋은 기회가 되고 있습니다.
기존 주택담보대출, 어떻게 처리해야 할까
이사 시 기존 주택담보대출을 처리하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 어떤 방법이 더 유리한지는 개인의 상황과 대출 조건, 그리고 부동산 시장 상황에 따라 달라지므로 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
가장 깔끔하고 일반적인 방법, 기존 대출 상환 후 신규 대출
가장 보편적인 방법은 현재 살고 있는 집을 팔면서 받은 매매대금으로 기존 주택담보대출을 모두 상환하는 것입니다. 그리고 새로 이사 갈 집을 담보로 신규 주택담보대출을 받는 절차를 밟게 됩니다. 이 방법은 채무 관계를 깨끗하게 정리하고 새로운 집에서 새로운 조건으로 대출을 시작할 수 있다는 장점이 있습니다.
이때 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘중도상환수수료’입니다. 대출을 받은 지 3년이 지나지 않았다면, 남은 대출 원금의 일정 비율을 수수료로 내야 할 수 있습니다. 따라서 매매 계약 시 잔금일을 정할 때 중도상환수수료 발생 여부와 금액을 미리 확인하고 계획을 세우는 것이 현명합니다. 신규 대출을 알아볼 때는 당연히 금리, 한도, 상환 방식 등 여러 조건을 비교해야 합니다. 최근에는 스트레스 DSR 제도가 도입되어 변동금리 대출 한도가 기존보다 줄어들 수 있으니, 고정금리 상품과 한도를 비교해 보는 것이 유리할 수 있습니다.
조건이 좋다면 고려해볼 만한 방법, 대출 승계 (채무 인수)
만약 기존 대출의 금리가 현재 시장 금리보다 현저히 낮거나, 특별한 우대금리 혜택을 받고 있다면 대출을 새로운 집주인에게 넘겨주는 ‘채무 인수’ 방식을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 말 그대로 집을 사는 사람이 기존 대출의 채무자 지위를 그대로 이어받는 것입니다.
하지만 이 방법은 몇 가지 까다로운 조건이 충족되어야 합니다. 우선 대출을 해준 은행의 동의가 반드시 필요하며, 집을 사는 매수인의 소득이나 신용점수가 은행의 심사 기준을 통과해야 합니다. 또한, 매수인이 대출 승계를 원해야 한다는 전제 조건도 있습니다. 절차가 복잡하고 모든 당사자의 합의가 필요하기 때문에 흔하게 이루어지는 방법은 아니지만, 조건만 맞는다면 매도인과 매수인 모두에게 이득이 될 수 있습니다.
새로운 시작을 위한 최적의 주택담보대출 상품정보 찾기
기존 대출을 정리했다면, 이제 새로운 집에 맞는 최적의 주택담보대출 상품을 찾아야 합니다. 이사는 더 좋은 조건의 대출로 갈아탈 수 있는 절호의 기회이기도 합니다. 시중 은행, 보험사는 물론 정부지원대출까지 다양한 상품의 특징을 파악하고 본인에게 가장 유리한 상품을 선택해야 합니다.
나에게 맞는 대출 상품 종류 알아보기
주택담보대출 상품은 크게 금융기관 자체 상품과 정부지원 상품으로 나눌 수 있습니다. 어떤 상품을 선택하느냐에 따라 금리와 한도, 자격 요건이 크게 달라집니다.
- 은행 및 보험사 주택담보대출: 가장 일반적인 상품으로, 각 금융사마다 금리와 한도, 우대금리 조건이 다릅니다. 보통 코픽스(COFIX)나 금융채 금리를 기준금리로 삼아 가산금리를 더해 최종 대출금리가 결정됩니다. 주거래 은행이라고 무조건 유리한 것은 아니므로, 여러 금융사의 상품을 비교하는 것이 필수적입니다.
- 정부지원대출 (정책모기지): 서민과 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 주택도시기금이나 주택금융공사(HF)를 통해 지원하는 대출입니다. 대표적으로 디딤돌대출, 보금자리론 등이 있으며, 시중은행 상품보다 금리가 낮고 고정금리라는 장점이 있습니다. 다만, 부부 합산 소득, 주택 가격, 무주택 여부 등 자격 요건이 상대적으로 까다롭습니다. 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 다자녀 가구, 청년 등을 위한 별도의 우대 혜택도 있으니 자격 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
대출의 핵심, 금리와 한도 결정 요소
대출을 알아볼 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 바로 금리와 한도입니다. 이 두 가지는 여러 요소에 의해 복합적으로 결정됩니다.
| 구분 | 설명 | 주요 키워드 |
|---|---|---|
| 금리 유형 | 대출 기간 동안 이자율이 어떻게 적용되는지를 나타냅니다. 시장 상황과 본인의 상환 계획에 맞춰 신중하게 선택해야 합니다. | 변동금리, 고정금리, 혼합금리 |
| 상환 방식 | 매달 원금과 이자를 어떤 방식으로 갚아나갈지를 정하는 것입니다. 총 이자 부담과 월 상환액에 직접적인 영향을 미칩니다. | 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식상환 |
| 대출 규제 | 정부의 부동산 정책에 따라 대출 한도를 제한하는 비율입니다. 규제지역 여부와 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다. | LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) |
| 개인 조건 | 대출 신청자의 상환 능력을 평가하는 기준으로, 금리와 한도 결정에 매우 중요한 역할을 합니다. | 신용점수, 소득증빙(재직증명서, 소득금액증명원 등) |
온라인 대환대출 플랫폼 적극 활용하기
과거에는 대출 상품을 비교하기 위해 직접 은행 창구를 방문해야 했지만, 이제는 그럴 필요가 없습니다. 온라인 대출비교 플랫폼을 이용하면 여러 금융사의 주택담보대출 상품정보를 한눈에 비교하고, 비대면으로 간편하게 갈아타기(대환대출) 신청까지 가능합니다. 이를 통해 평균 1.5%p 수준의 금리 인하 효과를 보는 경우가 많아, 이사할 때 이자 부담을 획기적으로 줄일 수 있는 방법으로 각광받고 있습니다. 준비해야 할 필요서류(매매계약서, 등기부등본 등)도 대부분 이미지 파일로 제출할 수 있어 절차가 매우 편리해졌습니다.
